「令和２年2月11日経済レポート2772号」に掲載されました。

前回の老後の不足資金の予測は不可能です。
それは　各人の年金の種類・加入期間・年収・受取期間などによって異なるからです。しかも何歳まで生きるのかによっても生活費の計算が異なります。
年金だけでは老後の資金が不足しますから、問題は「この不足資金をどのように調達すべきか」なのです。
ここでは、自己所有の遊休地にＲＡ（戸建貸家）を１２００万円で建築します。１０００万円を借入し、２００万円を自己資金とし、家賃月額10万円で賃貸経営を行い、不足する年金を補う提案をしています。

①借入返済可能額
借入金の返済方法は「元利均等返済」にしますが，借入返済期間の決定はどうすればよいでしょうか。
３年経過後の平年度の「銀行借入返済可能額」の計算をしてみます。入金は、月額10万円として、年間の家賃収入１２０万円です。
支出は，固定資産税等（建築後４年経過後約12万円）と火災保険料（３万円）で15万円，差し引き金額１０５万円が「銀行借入返済可能額」になります。他にも、修繕費や管理費が必要ですが，ゼロと考えています。

②返済額の表
上の表は，借入金１０００万円，金利３％、10年から15年の返済期間別の「月額」と「年額」の元利均等返済額，それに「返済期間全体の金利合計」を計算した表です。

③自己年金を作る
そこで，銀行借入返済可能額１０５万円を，もし全額返済に当てるとした場合には，その返済期間を表から探しますと，12年になります。
12年の「年額」返済額は約99万円ですから，12年間は，手取金額はほぼゼロになります。
ところが，13年目から，借入金の返済額はありませんから，①の１０５万円が毎年の手取金になります。これを「自己年金」と呼んでいます。
このように，借入金を短期間で返済すれば，返済終了後の手取金を増やすことができます。例えば，給与がある50歳でＲＡの経営を始めて12年間で借入金を返済し，退職した63歳からの手取金を多くする作戦です